Перспективы складского рынка Подмосковья
Открытие ЦКАД кардинально меняет логистику Подмосковья. Анализ новых складских кластеров, ставок аренды и перспективных направлений. Как скоростная магистраль влияет на развитие рынка и транспортные издержки.
💯 Запуск Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) — ключевое инфраструктурное событие для Московского региона.
Этот масштабный проект не только разгрузил МКАД и вылетные магистрали, но и создал новые векторы развития для складского рынка. Доступность территорий, удобство транзита и близость к трудовым ресурсам формируют новые логистические коридоры.
В статье рассмотрим, как ЦКАД влияет на ставки аренды, какие направления становятся наиболее привлекательными для девелоперов и какие перспективы открываются перед арендаторами складов в Подмосковье.
Статьи по теме
- Аналитический обзор ЦКАД А-113
- Обзор 18 ТОР в зоне влияния ЦКАД
- Обзор автомагистралей Подмосковья
- Инновационная инфраструктура Подмосковья
- ТОСЭР и ОЭЗ: Двигатели России
ЦКАД – что это?
ЦКАД — проект развития инфраструктуры Московской области — автомобильная магистраль общей протяженностью 336 км, из которых на платной основе будут эксплуатироваться 260 км. Проект призван разгрузить МКАД и вылетные автомагистрали от потока транзитных большегрузных автомобилей.
Трасса проходит по территории Московской области в 50 км от Москвы.
График запуска участков:
- Пусковой участок №1 — 2014–2021 гг.
- Пусковой участок №3 — 2018–2020 гг.
- Пусковой участок №4 — 2018–2020 гг.
- Пусковой участок №5 — 2017–2021 гг.
- Пусковой участок №2 — 2025–2029 гг.
8 июля 2021 г. после открытия пускового участка №1 от Калужского до Симферопольского шоссе, а также развязок ЦКАД-4 и трассы М-5, ЦКАД-5 и трассы М-10, Центральная кольцевая автомобильная дорога была официально запущена. Реализация западного ответвления ЦКАД, так называемой ЦКАД-2, состоящей из второго этапа / пускового участка ЦКАД-1 и непосредственно части магистрали ЦКАД-2, будет запущена позднее.
Ключевые федеральные автомагистрали
Кольцевая магистраль ЦКАД имеет пересечение практически со всеми федеральными автодорогами, соединяющими Москву со столицами иностранных государств, а также административными центрами субъектов РФ. Благодаря этому перемещение между ключевыми магистралями можно осуществлять не только через А-107 и МКАД, но и через новую кольцевую автодорогу.
Скоростной режим в 110 км/час позволяет преодолевать расстояния в кратчайшие сроки. Скоростное ограничение планируют увеличить до 130 км/час.
Для большего удобства применена инновационная система Free Flow, которая позволяет безостановочно проходить пункты оплаты.
Стоимость проезда:
- Грузовой автотранспорт (4-я категория) по системе T-Pass: около 1300–1600 рублей за полукольцо, между соседними магистралями — от 150 до 400 рублей.
- Легковой автотранспорт: около 400–500 рублей за «полукольцо» и 60–90 рублей за отрезки между соседними магистралями.
Ключевые международные маршруты
Помимо федеральных трасс ЦКАД также становится частью международных транспортных коридоров — как европейских (трассы категории E), так и азиатских (трассы категории АН), проходящих через Москву. Скоростная магистраль ЦКАД позволит транзитному транспорту, следующему по пути международных маршрутов, избежать пробок при проезде через Московский регион и сэкономить время.
Отдельно стоит отметить проходящий по северной части ЦКАДа транснациональный инфраструктурный проект «Западная Европа — Западный Китай».
Население и трудовые ресурсы
Города-спутники Москвы остаются ключевым источником трудовых ресурсов, в том числе для развития складского сегмента в регионе, и увеличившаяся доступность к таковым трудовым ресурсам после открытия ЦКАД делает ряд направлений еще более привлекательными для развития.
Пять ключевых направлений (Горьковское, Новорязанское, Ярославское, Симферопольское и Каширское) становятся наиболее привлекательными как с точки зрения уже существующего объема населения (и, соответственно, трудовых ресурсов), так и с точки зрения нового жилого строительства.
Таблица 1: Ключевые показатели по объему населения и средним заработным платам по ключевым направлениям
Источник: Росстат, Colliers
| Направление | Население, тыс. чел. | Трудовые ресурсы, тыс. чел. | Средняя зарплата, руб./мес. |
|---|---|---|---|
| Горьковское | 1 350 | 424 | 42 042 |
| Новорязанское | 1 317 | 453 | 43 728 |
| Ярославское | 1 046 | 421 | 43 231 |
| Симферопольское | 880 | 380 | 42 148 |
| Каширское | 536 | 219 | 42 559 |
| Минское | 535 | 215 | 44 571 |
| Ленинградское | 534 | 249 | 44 231 |
| Дмитровское | 493 | 202 | 43 915 |
| Новорижское | 458 | 200 | 43 092 |
| Киевское | 168 | 62 | 43 936 |
Жилая недвижимость
Наиболее активно жильем застраиваются сейчас Новорязанское, Ярославское и Каширское направления, что в перспективе пяти лет даст прирост экономически активного населения от 50 до 70 тыс. человек по каждому из направлений.
Складские мощности
Таблица 2: Ключевые показатели складского рынка вдоль ЦКАД, II кв. 2021
Источник: Colliers
Примечание: Уровень вакантности отражает свободное предложение в уже построенных складских комплексах/зданиях и не включает проекты BTS или субаренду. Ставка аренды не включает операционные расходы и НДС (20%).
| Локация | Общее предложение, тыс. м² | Вакантность, % | Ставка аренды, руб./м²/год |
|---|---|---|---|
| ЦКАД-1 | 1 819 | 1,5% | 4 400 |
| ЦКАД-3 | 1 972 | 2,3% | |
| ЦКАД-4 | 1 530 | 1,3% | 4 300 |
| ЦКАД-5 | 711 | 2,6% | |
| ЦКАД (сумма) | 6 031 | 1,8% | |
| Московский регион | 18 478 | 2,9% |
Запланированные проекты
ОЭЗ «Максимиха»
- Местоположение: 40 км от МКАД по трассе М-4 «ДОН»
- Класс: А
- Территория: 2 236 га
- Ввод: 2021; BTS
ИП «Белый Раст»
- Местоположение: Дмитровский г. о., вблизи с. Белый Раст
- Класс: А
- Территория: 606 га
- Ввод: 2021; BTS
ИП «Клин»
- Местоположение: Клин, Волоколамское ш., 4
- Класс: А
- Территория: 40 га
- Ввод: 2021; BTS
ИП «Домодедово»
- Местоположение: Симферопольское ш., д. Домодедово
- Класс: А
- Территория: 988 га
- Ввод: BTS
ИП «Южный»
- Местоположение: На пересечении М4 и ЦКАД в 31 км от МКАД
- Класс: А
- Территория: 77 га
- Ввод: BTS
ИП «Пушкино 2»
- Местоположение: 20 км по Ярославскому ш.
- Класс: А
- Территория: 70 га
- Ввод: BTS
Victoria Industrial Park
- Местоположение: Ногинский район, 40 км от МКАД
- Класс: А
- Территория: 350 га
- Ввод: 2021; BTS
СК «Ориентир Запад»
- Местоположение: Истра, с. Петровское
- Класс: А
- Территория: 107 га
- Ввод: BTS
Наиболее востребованные направления
- Ленинградское направление (М-10, М-11): Ключевой логистический коридор между Москвой и Санкт-Петербургом.
- Южное направление (М-2, М-4): Соединяет с южными городами европейской части России.
- Европейское направление (М-1, М-3): Связывает Москву с Минском и Киевом.
- Потенциально перспективные направления:
- Восточное направление (М-7, будущая М-12): Потенциал развития сообщения с Казахстаном и Китаем.
- Северо-восточное направление (М-8): Привлекательно due густонаселенности и количества трудовых ресурсов.
ЦКАД и складской рынок: дальнейшее развитие
Плюсы ЦКАД:
- Увеличение скорости перемещения грузов благодаря отсутствию светофоров и пунктов оплаты.
- Удобство транзитного сообщения: экономия времени и топлива за счет объезда Москвы.
Минусы ЦКАД:
- Ценообразование тарифов за проезд. Риск удорожания конечного продукта.
- Несовершенство проектировочных решений (небольшое число дорожных развязок, наличие «бутылочного горлышка»).
Наиболее перспективными с точки зрения развития складских мощностей могут стать развилки с трассами М-11, Ленинградским шоссе, М-5, М-4, Киевским и Минским шоссе.
Большим потенциалом для развития также обладают направления Горьковского и Ярославского шоссе.
Ключевым фактором может стать экономия времени перевозчиками. Возможно формирование цепочек распределительных центров вблизи ЦКАД для оперативной деятельности компаний, ставящих в приоритет скорость доставки.
Московский регион остается ключевым общероссийским транспортным хабом (59% всего качественного складского предложения в России), при этом 20% российских складов сосредоточено в зоне влияния ЦКАД/А-107.
Заключение
ЦКАД стала катализатором трансформации складского рынка Подмосковья, сместив фокус с традиционных направлений на новые, перспективные логистические коридоры. Несмотря на такие вызовы, как стоимость проезда и необходимость доработки инфраструктуры, преимущества в виде скорости доставки, экономии топлива и доступа к трудовым ресурсам очевидны. В долгосрочной перспективе можно ожидать формирования новых индустриальных кластеров и дальнейшего роста деловой активности вблизи магистрали, что укрепит статус Московского региона как главного логистического хаба страны.
Важные определения
ЦКАД (Центральная кольцевая автомобильная дорога) — скоростная платная автомагистраль протяженностью 336 км, проходящая в 50 км от Москвы. Основная цель — разгрузка МКАД и транзитных магистралей от большегрузного транспорта.
BTS (Built-to-Suit) — проект строительства складского или индустриального объекта по индивидуальным требованиям конкретного арендатора-заказчика.
Индустриальный (логистический) парк (ИП) — специально организованная территория с готовой инфраструктурой для размещения складских и производственных объектов (например, ИП «Белый Раст»).
Ставка аренды (руб./м²/год) — базовая стоимость аренды складских площадей, как правило, не включающая операционные расходы (OPEX) и НДС.
Уровень вакантности (%) — доля свободных складских площадей от общего объема предложения на рынке или в конкретном кластере.
Опубликовано:
