Развитие застройки Подмосковья в 21 веке

💯 Развитие застройки Подмосковья в XXI веке через призму космического мониторинга и ИИ

Московская область представляет собой один из наиболее динамично развивающихся регионов России. Ее экономический и демографический потенциал делает ее ключевым объектом для анализа урбанистических процессов.

Размер ее бюджета уступает только Москве. Значительная часть области входит в состав крупнейшей в мире агломерации – Московской.

Подмосковье занимает второе место в России по объему розничной торговли, третье – по объемам отгруженной продукции обрабатывающих производств.

На 1 января 2024 года численность постоянного населения области составила 7 690 863 человека, что создает стабильно высокий спрос на жилье и инфраструктуру.

Принципы анализа

Исследование базируется на ретроспективном анализе данных дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ) с применением алгоритмов искусственного интеллекта.

Анализ охватывал три временных периода:

1. 2000-2014 года
2. 2014-2017 года
3. 2017-2023 года

ИИ идентифицировал контуры объектов капитального строительства (ОКС), которые были классифицированы по шести типам:

• Многоэтажная жилая застройка
• Малоэтажная частная застройка
• Коммерческие и социальные объекты
• Объекты транспортной инфраструктуры
• Транспортные артерии
• Промышленные объекты

Итоговые масштабы строительства за 24 года впечатляют.

За 24 года суммарно было построено около 125 000 га новых объектов. Полная протяжённость новых или капитально перестроенных дорог – 1 093 км.

Какие очаги застройки можно выделить?

Пространственный анализ выявил четкую зависимость типа застройки от локации и транспортной доступности.

Многоэтажная застройка

Этот тип застройки сконцентрирован в ближайшем окружении Москвы.

Новая многоэтажная застройка сконцентрирована в ближайшем окружении МКАДа. Она попадает в 1 зону автотранспортной доступности – менее 30 минут езды до МКАДа.

Основная причина — маятниковая миграция. Вторичные очаги многоэтажного строительства отмечаются в ключевых районных центрах, таких как Истра, Раменское, Солнечногорск, Дмитров.

Малоэтажная застройка

Это абсолютно доминирующий тип застройки по площади.

Абсолютно доминирует малоэтажное строительство. Такие объекты занимают 74% от застроенной площади.

Основная концентрация коттеджных поселков и садовых товариществ (СНТ) находится в Среднем Подмосковье, в пределах 2 часов езды от МКАД. Исследование выделило четыре наиболее популярных направления для частной застройки:

1️⃣ Западное и северо-западное: Элитный сектор с хорошей экологией и транспортной доступностью (Новорижское шоссе).

2️⃣ Дмитровское направление: Привлекательность обусловлена каскадом водохранилищ, лесами и связкой с ЦКАД.

3️⃣ Юго-восточное: Хорошая автотранспортная доступность (Новорязанское шоссе, ЦКАД) и близость к развитым центрам.

4️⃣ Южное: Благоприятный климат, живописные ландшафты и относительно низкие цены на землю.

Коммерческая и социальная застройка

Выделено три основных ядра концентрации:

1. Одинцовский район (крупнейший объект — «Парк Патриот»).

2. По Ленинградскому шоссе (логистические и складские комплексы, ориентированные на аэропорт Шереметьево).

3. ГО Домодедово (привязан к одноименному аэропорту и крупнейшему логистическому комплексу «Северное Домодедово»).

Промышленная застройка

Промышленность распределена по области неравномерно, избегая элитных западных секторов. Ключевой фактор размещения — логистика.

Заметна ярко выраженная приуроченность промышленных объектов к крупнейшим автотрассам и их пересечениям, а также к аэропортам.

Выделены три основных промышленных сектора.

1. Северо-северо-западный (аэропорт Шереметьево, Ленинградское шоссе, ЦКАД).

2. Северо-восточный (ориентация на железнодорожные пути).

3. Юго-юго-восточный (исторически промышленный район с ОЭЗ «Кашира», «Ступино Квадрат» и др.).

Автодороги и транспортная инфраструктура

Основной объем дорожного строительства пришелся на последние годы исследования.

С 2017 по 2023 год было завершено 927,7 километров. Это 85% от длины всех построенных дорог.

Крупнейшие проекты 1️⃣ ЦКАД (около 340 км, из них 325 км в Московской области).

2️⃣ Трасса M-11 («Нева») (96 км в области).

3️⃣ Трасса M-12 («Восток») (77,4 км в области).

4️⃣ Южно-Лыткаринская автодорога (ЮЛА) (25,7 км).

5️⃣ Трасса М-5 («Урал») (20 км).

6️⃣ Минское шоссе (расширено на 21 км).

Где больше строят?

Рейтинг муниципалитетов по общей площади застройки за 24 года возглавляют:

• Раменский район (11 тыс. га)
• городской округ Истра (10 тыс. га)
• городской округ Дмитровский (6,8 тыс. га)
• Солнечногорский район (6,7 тыс. га)

Наименьшие объемы строительства среди крупных муниципалитетов — в Лотошинском районе (22 га), что объясняется удаленностью и наличием особо охраняемых природных территорий (ООПТ).

По плотности застройки лидируют пригороды:

городские округа Котельники (застроено 21,4%)

Реутов (застроено 17,1%)

Что больше строят? Специализация муниципалитетов

На основе анализа площадей разных типов ОКС все муниципалитеты были классифицированы по специализации:

«Комплексное» – активное строительство (г.о. Истра, Солнечногорский район, г.о. Домодедовский).

«Многоэтажное» (Звенигород, Жуковский, Королёв).

«Малоэтажное» (г.о. Можайский, г.о. Шаховская, г.о. Клин).

«Промышленное» (г.о. Дубна, г.о. Черноголовка, г.о. Орехово-Зуево).

«Многоэтажно-коммерческое» (г.о. Химки, г.о. Красногорск, г.о. Мытищи, г.о. Балашиха).

«Малоэтажно-многоэтажное» (Одинцовский район).

«Малоэтажно-промышленное» (г.о. Ступино, Серпуховский район, Щёлковский район).

«Коммерческо-промышленный» (г.о. Электросталь, Богородский, Кашира).

«Со слабым развитием строительства» (г.о. Ликино-Дулёво, г.о. Электрогорск, г.о. Рошаль).

Рейтинг муниципалитетов по интенсивности застройки

Наибольшая интенсивность строительства характерна для муниципалитетов, расположенных радиально вокруг МКАДа в радиусе примерно 50 км.

Наиболее яркие изменения происходили в муниципальных образованиях к северо-западу (г.о. Солнечногорск и г.о. Дмитровский) и юго-западу (г.о. Домодедово, г.о. Раменское) от Москвы.

Наименьшая интенсивность наблюдается на периферии области, где преобладают малоэтажная и малоэтажно-промышленная специализации.

Выводы

Исследование наглядно демонстрирует масштабные преобразования в Подмосковье за последние 24 года.

1. Доминирование малоэтажного сектора: Основной объем новой застройки (74%) приходится на частные дома.

2. Транспортная доступность как ключевой фактор: Выбор локации для строительства всех типов объектов в значительной степени определяется удаленностью от МКАДа и наличием современной дорожной сети, такой как ЦКАД.

3. Четкая пространственная специализация:

• Периферия Московской области... развивалась в отношении застройки малоэтажными и малоэтажно-промышленными объектами.
• Центральные районы области развивались комплексно...
• Пограничные малые по площади районы... имели тенденцию к развитию многоэтажной и коммерческой застройки.

4. Сдвиг в темпах строительства: Наибольшая активность в жилищном строительстве наблюдалась в последний период (2017-2023 гг.), в то время как темпы возведения социальных и коммерческих объектов замедлились.

В целом, Московская область демонстрирует модель сбалансированного, но специализированного пространственного развития, где рыночный спрос, логистическая логика и государственные инфраструктурные проекты формируют новую архитектуру региона.

Более детальный и интерактивный анализ

Важные определения

ОКС (Объекты капитального строительства) - здания, строения, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, возведение которых требует получения разрешения на строительство.

Изохроны - «зоны автотранспортной доступности», линии на карте, соединяющие точки, достижимые из центра за одинаковое время.

Малоэтажная застройка - в данном отчете к ней относились частные дома не выше 3 этажей.

Многоэтажная застройка - жилые комплексы высотой более 3 этажей, преимущественно расположенные в ближайшем окружении МКАД.

ЦКАД (Центральная кольцевая автомобильная дорога) - кольцевая автомагистраль длиной около 340 км, построенная для разгрузки МКАД от транзитного грузового транспорта.

Специализация застройки - классификация муниципалитетов по преобладающему типу строительства (многоэтажная, малоэтажная, промышленная, комплексная и др.).